Reforma Tributária no aluguel: quem vai pagar IBS e CBS a partir de 2027?

Não, a maioria dos proprietários não vai pagar IBS e CBS sobre o aluguel. Pela reforma tributária, a pessoa física passa a ser contribuinte desses novos impostos quando, no ano anterior, recebeu mais de R$ 240 mil com locações (limite atualizado mensalmente pelo IPCA) e alugou mais de três imóveis distintos. Quem não atende simultaneamente a esses critérios não se enquadra na regra geral. Por isso, a receita de aluguel de 2026 será considerada para definir o enquadramento em 2027.

A mudança faz parte da substituição gradual dos tributos sobre o consumo e não elimina o Imposto de Renda incidente sobre os rendimentos de aluguel.

Quem paga IBS e CBS sobre aluguel?

A Lei Complementar nº 214/2025 estabelece critérios específicos para definir quando uma pessoa física passa a ser contribuinte regular do IBS e da CBS nas operações de locação de imóveis. A Lei Complementar nº 227/2026 também alterou e esclareceu pontos desse regime.

Para a locação, a regra geral considera dois critérios que precisam ser atendidos simultaneamente no ano-calendário anterior:

• Receita anual: ter recebido mais de R$ 240 mil com locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis. Esse limite é atualizado mensalmente pelo IPCA desde janeiro de 2025.
• Quantidade de imóveis: ter realizado operações de locação envolvendo mais de três imóveis distintos.

Isso significa que não é a quantidade de contratos que determina o enquadramento, mas a quantidade de imóveis distintos envolvidos nas operações.

Também existe uma regra para o próprio ano-calendário: a legislação prevê o enquadramento quando a receita com locações ultrapassa em mais de 20% o limite legal. Considerando o valor-base de R$ 240 mil, esse percentual corresponde a R$ 288 mil, antes da atualização monetária. O alcance dessa hipótese em relação ao critério de quantidade de imóveis deve ser confirmado com assessoria tributária.

Meu caso: pago ou não pago IBS e CBS sobre aluguel?

A tabela apresenta os critérios gerais de enquadramento. A hipótese de excesso de receita no próprio ano e os regimes especiais precisam ser avaliados separadamente.

Não ser contribuinte do IBS e da CBS não significa estar isento de Imposto de Renda. Os rendimentos de aluguel continuam sujeitos às regras do IRPF.

Quanto será o imposto sobre o aluguel?

Para os proprietários enquadrados como contribuintes do regime regular, as operações de locação terão uma redução de 70% nas alíquotas do IBS e da CBS.

Além disso, imóveis residenciais alugados contam com um mecanismo chamado redutor social. A legislação prevê uma dedução de R$ 600 por mês, por imóvel residencial, limitada ao valor do próprio aluguel e atualizada mensalmente pelo IPCA.

Veja um exemplo simplificado:

Aluguel mensal: R$ 5.000

• Valor recebido: R$ 5.000
• Redutor social: R$ 600
• Base de cálculo: R$ 4.400

Sobre os R$ 4.400 incidem as alíquotas do IBS e da CBS, já considerando a redução de 70% prevista para as operações de locação.

O exemplo considera um imóvel residencial e um contribuinte que tenha direito ao redutor. A alíquota efetiva dependerá das alíquotas de referência e das regras aplicáveis no período.

Como fica o aluguel por temporada, como Airbnb?

A locação por temporada também está contemplada na Reforma Tributária, mas isso não significa que todo proprietário que anuncia um imóvel em plataformas como Airbnb passará automaticamente a pagar IBS e CBS.

A legislação prevê tratamento específico para locações residenciais por temporada de até 90 dias ininterruptos, que podem ser equiparadas às operações de hotelaria para fins tributários.

Entretanto, essa equiparação só se aplica quando o locador é contribuinte do regime regular do IBS e da CBS. Para pessoas físicas, segue os mesmos limites da locação comum (mais de R$ 240 mil no ano e mais de três imóveis), somando a receita de temporada com a dos demais aluguéis. 

Em janeiro de 2026, a própria Receita Federal publicou um esclarecimento para desmentir a informação de que todos os proprietários que alugam imóveis por temporada passariam a pagar imediatamente os novos impostos. 

Portanto, quem aluga um imóvel eventualmente por plataformas digitais não deve presumir que terá automaticamente uma nova obrigação tributária.

Imóveis em holding ou empresa pagam IBS e CBS?

Outra dúvida recorrente envolve os imóveis registrados em nome de empresas ou holdings patrimoniais.

Diferentemente das pessoas físicas, as pessoas jurídicas que realizam operações de locação no regime regular estão sujeitas às regras do IBS e da CBS sem os limites de quantidade de imóveis e receita previstos para os proprietários pessoas físicas.

Existem particularidades para empresas optantes pelo Simples Nacional e outras situações tributárias, por isso o enquadramento precisa ser analisado individualmente.

A criação de uma holding patrimonial, portanto, não representa automaticamente uma economia tributária. A decisão precisa considerar o conjunto de tributos, custos administrativos, despesas de manutenção, estrutura societária e objetivos patrimoniais.

O que acontece com os contratos de aluguel antigos?

A Reforma Tributária também estabeleceu regras de transição para determinados contratos de locação assinados antes da publicação da Lei Complementar nº 214/2025, em 16 de janeiro de 2025.

O artigo 487 prevê a possibilidade de opção por um regime específico de recolhimento de IBS e CBS com base na receita bruta recebida. Para os contratos que atendem aos requisitos legais, a alíquota prevista é de 3,65%, perdendo o redutor social de R$ 600, sem apropriação dos créditos relacionados à operação.
O regime vale apenas para o prazo original do contrato e não alcança prorrogações ou renovações.

Para contratos de locação não residencial, a regra contempla contratos por prazo determinado firmados até 16 de janeiro de 2025, desde que atendidos os requisitos legais de comprovação e formalização.

Entre as condições estão o registro do contrato em cartório até 31 de dezembro de 2025 ou sua disponibilização à administração tributária, conforme os procedimentos previstos na legislação e na regulamentação.
Para contratos não residenciais que não foram registrados nem disponibilizados à Receita até essa data, a opção não está mais disponível.

Para contratos residenciais, também existem regras específicas de comprovação, sendo que a opção pode valer pelo prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro.

Como a opção envolve requisitos formais e consequências tributárias próprias, proprietários e empresas devem consultar um contador ou advogado tributarista antes de tomar qualquer decisão.

O que muda para quem investe em imóveis?

Para quem utiliza imóveis como fonte de renda, a Reforma Tributária exige uma análise da rentabilidade considerando o perfil da carteira e o enquadramento tributário.

Imagine um investidor que possui cinco apartamentos alugados e recebe R$ 25 mil por mês. Nesse cenário, a receita anual chega a R$ 300 mil. Se o valor ultrapassar o limite anual atualizado pelo IPCA, que é de R$ 240 mil, e os demais critérios forem atendidos, ele poderá passar a ser contribuinte do IBS e da CBS.

Já uma pessoa que possui dois apartamentos alugados e recebe R$ 15 mil mensais não se enquadra na regra geral de incidência para pessoa física, pois não possui mais de três imóveis distintos.

A diferença entre esses cenários mostra por que quantidade de imóveis, receita anual e organização patrimonial precisam ser avaliadas em conjunto.

O que muda na venda de imóveis com a Reforma Tributária?

A venda de imóveis também passa a contar com regras específicas de IBS e CBS.

Para pessoas físicas, a legislação estabelece critérios próprios para o enquadramento como contribuinte. Entre eles, está a venda de mais de três imóveis distintos no ano-calendário anterior, desde que esses imóveis estejam no patrimônio do vendedor há menos de cinco anos.

O prazo é contado a partir da aquisição. Nos casos de imóveis recebidos por meação, doação ou herança, considera-se a data de aquisição pelo cônjuge meeiro, doador ou falecido, conforme a situação.

Também há regras específicas para a venda de imóveis construídos pelo próprio proprietário.

Para essas operações, a legislação prevê dois mecanismos importantes:

Redutor social: na venda de imóveis residenciais novos, há previsão de dedução de R$ 100 mil por imóvel. Para lotes residenciais, o valor previsto é de R$ 30 mil. Esses valores são atualizados pelo IPCA e seguem as condições legais de aplicação.

Redutor de ajuste: mecanismo que considera o valor de aquisição e outros valores legalmente reconhecidos na composição da base de cálculo. Na prática, ele evita que a tributação recaia sobre valores que já integravam o patrimônio do contribuinte antes da reforma, conforme os critérios legais.

A aplicação desses mecanismos depende do tipo de operação, do imóvel e do enquadramento tributário do vendedor.

Quando a Reforma Tributária começa a valer para imóveis?

A transição do novo sistema já está em andamento. Em 2026, o Brasil está na fase inicial de testes do IBS e da CBS, com adaptação dos sistemas e procedimentos fiscais.

Para entender o que muda na prática, é importante separar as etapas:

• 2026: fase de testes do IBS e da CBS. A receita de aluguel obtida neste ano será considerada para avaliar o enquadramento da pessoa física em 2027.
• 2027: início da cobrança da CBS pela alíquota integral e extinção do PIS e da Cofins. O IBS permanece com alíquota de teste de 0,1%.
• 2028: continuidade da transição, com o IBS ainda na etapa de teste e a CBS seguindo o novo modelo.
• 2029 a 2032: substituição gradual do ICMS e do ISS pelo IBS.
• 2033: previsão de implementação integral do novo modelo tributário.

Por isso, proprietários que possuem mais de três imóveis alugados devem acompanhar a receita recebida ao longo de 2026, pois ela será utilizada para avaliar o enquadramento tributário no ano seguinte.

Como se preparar para as mudanças?

Mesmo que a maioria dos proprietários pessoas físicas não esteja sujeita aos novos tributos sobre a locação, organizar as informações dos imóveis é uma medida importante para acompanhar o patrimônio e evitar problemas fiscais.

Confira um checklist para organizar a administração dos seus imóveis:

• Identificar quantos imóveis distintos estão alugados.
• Levantar a receita mensal e anual de cada imóvel.
• Conferir os contratos de locação e suas respectivas datas.
• Organizar comprovantes de recebimento e despesas relacionadas aos imóveis.
• Verificar se os imóveis estão registrados em nome de pessoa física ou jurídica.
• Consultar um contador ou especialista tributário sobre o enquadramento aplicável. 

Perguntas frequentes sobre a Reforma Tributária no aluguel

Quem tem 1 imóvel alugado vai pagar IBS e CBS?

Em regra, não. A pessoa física precisa atender simultaneamente aos critérios de receita anual acima do limite legal e de mais de três imóveis distintos para se enquadrar na regra geral de tributação da locação, ressalvadas as hipóteses legais de enquadramento no próprio ano.

O inquilino vai pagar mais caro por causa da Reforma Tributária?

Não existe aumento automático no valor dos aluguéis. O impacto depende do enquadramento tributário do proprietário, dos custos da operação e das condições negociadas entre as partes.

Aluguel de Airbnb vai pagar IBS e CBS?

Não necessariamente. A locação por temporada tem regras específicas, mas a incidência depende do enquadramento do proprietário como contribuinte dos novos tributos.

Vale a pena colocar meus imóveis em uma holding?

Depende. Uma holding pode atender a objetivos patrimoniais e sucessórios, mas também possui custos e obrigações tributárias. A decisão deve considerar a situação de cada proprietário e ser avaliada com orientação especializada.

O Imposto de Renda sobre o aluguel muda?

Não por causa da substituição dos tributos sobre o consumo.
O IRPF continua incidindo sobre os rendimentos de aluguel conforme as regras próprias do Imposto de Renda.

Gestão imobiliária e informação para cuidar do seu patrimônio

A Reforma Tributária traz novas regras para o mercado imobiliário, mas o impacto não será igual para todos os proprietários. Conhecer os critérios de enquadramento, acompanhar a receita dos imóveis e manter os contratos organizados são passos importantes para administrar o patrimônio.

Para quem tem imóveis alugados em Belo Horizonte e deseja contar com acompanhamento profissional, a Prolar oferece serviços de administração de locação, com suporte na divulgação, atendimento aos interessados, gestão dos contratos e acompanhamento da relação entre proprietário e inquilino.

Tem imóveis alugados em Belo Horizonte e quer saber como a Reforma Tributária afeta sua renda? Fale com a equipe de administração de locação da Prolar.