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Como a Taxa Selic influencia seu financiamento Imobiliário

A taxa Selic influencia seu financiamento imobiliário? Saiba tudo!

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Todos os anos, quando sai a expectativa da taxa Selic, percebe-se uma grande movimentação no mercado. Mas você sabe como a mesma influência em seu financiamento imobiliário?

Após a leitura deste post, você saberá como a taxa Selic influencia seu financiamento imobiliário e as melhores formas de comprar sua casa ou apartamento.

O que é a taxa Selic?

De uma forma bem resumida, a Selic (Sistema Especial de Liquidação e Custódia) é uma taxa básica de juros, que influencia todas as taxas cobradas pelos bancos de todo o Brasil. É o referencial utilizado nos empréstimos realizados entre instituições financeiras e também entre os mesmos e títulos públicos federais.

Devido a sua importância, ela rege os preços de serviços em todo país. Consequentemente, quando a taxa Selic está alta, todos os serviços sofreram reajuste para maior. Isso pode dificultar qualquer transação, inclusive empréstimos e financiamentos imobiliários.

Como é determinada a taxa Selic?

A taxa é definida pelo Comitê de Política Monetária (COPOM), que se reúne por dois dias consecutivos e realiza oito reuniões anuais para definir as taxas de juros com base nas condições atuais e expectativas econômicas futuras brasileiras.

Como regra geral, aumentar a taxa básica  é a alternativa do COPOM para conter a inflação, como disse o engenheiro, economista e colunista Luiz Mendonça de Barros: “Aumentar a taxa básica é a cura para  a ‘economia’. 

Quando as taxas de juros são mais altas, os indivíduos tendem a comprar menos e as empresas tendem a emprestar e investir menos. Isso leva a uma diminuição da atividade econômica, que por sua vez reduz as pressões inflacionárias. 

Por outro lado, cortes suaves são usados ​​para estimular a economia. Afinal, quando os juros dos empréstimos diminuem, o mesmo processo acontece com os rendimentos das aplicações financeiras. Com isso, estimula-se o consumo interno e o investimento empresarial na produção.

Como a taxa Selic influencia no financiamento imobiliário?

Como a taxa Selic é a taxa que rege todas as outras do país, quando ela sobe, faz com que todos sigam. Ou seja, os custos associados ao financiamento imobiliário tendem a aumentar mesmo que o preço de venda do imóvel caia. 

Como casas e apartamentos são ativos de alto valor, suas vendas se tornam muito sensíveis ao crédito, o que significa que menos pessoas estão dispostas a comprá-los financeiramente. Dessa forma, a demanda diminui, então os preços tendem a desacelerar. 

Agora, se a Selic baixar, o financiamento também pode baixar a taxa de juros. Isso leva a um aumento na demanda por imóveis e a melhores oportunidades de compra desses ativos.  Além disso, os imóveis podem se valorizar se não for possível obter um fornecimento proporcional à quantidade das partes envolvidas.

Efeitos diretos nos sistemas de financiamento

O efeito da Selic varia de acordo com a linha de empréstimo ou linha de crédito escolhida. O Brasil possui dois sistemas financeiros imobiliários, o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). 

Sistema Financeiro de Habitação (SFH) 

O SFH é a modalidade mais utilizada no país. Com este sistema, você pode usar seu dinheiro e poupança do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) para financiar imóveis e obter liberação de crédito junto às instituições financeiras. 

Veja as regras para esta modalidade: 

  • Você pode emprestar até 80% do valor do seu imóvel, mas deve possuir 10% do valor total do seu imóvel para se beneficiar do FGTS;
  •  A porcentagem do empréstimo em sua renda não pode ultrapassar 30%;
  •  O valor do imóvel não pode ultrapassar 1,5 milhão de reais;
  •  O Custo Efetivo Máximo (CEM) não deve exceder 12% ao ano mais TR (Taxa Referencial);
  • Para utilizar este sistema, você não deve ter adquirido ou construído imóvel, no todo ou em parte, com recursos de sua conta do FGTS nos últimos três anos. 

No SFH, a garantia do empréstimo imobiliário é o próprio empréstimo. Nessa modalidade, a Selic diz que os juros podem subir ou descer, mas o teto de 12% mais TR limita essa alta. Em cenários como 2022, as limitações fazem a diferença. O Boletim Focus do banco central prevê que a taxa Selic encerrará o ano em 12,75%. 

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) 

Ao contrário do SFH, as regras do SFI são livres. Isso significa que as instituições financeiras podem definir os prazos e as taxas de juros dos empréstimos. Essa modalidade é menos comum e é utilizada por pessoas que não se qualificam para o SFH. Não há como deduzir ou liquidar o valor da casa ou apartamento do FGTS. 

Segundo o banco central, qualquer imóvel pode ser financiado pelo SFI, a menos que esteja incluído no SFH. Isso se aplica a casas ou imóveis de luxo e imóveis comerciais com valor acima do limite do SFH localizados em uma área rural diferente de onde você mora ou trabalha. 

Este sistema permite que as taxas de juros acompanhem a Selic para cima e para baixo sem limite. No entanto, esse mercado é altamente competitivo, e as instituições financeiras não aumentam ou diminuem as taxas de juros apenas porque as regras são livres. Aqui, o relacionamento entre o cliente e a instituição financeira tem um grande impacto nos prazos do empréstimo.

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