No Brasil o consórcio é uma forma de autofinanciamento desenvolvida e usada por milhões de pessoas para adquirir seu imóvel. Mesmo sendo mais tradicional para carros e motos, essa modalidade está ganhando cada vez mais espaço no setor imobiliário.
De forma geral, o consórcio é uma instituição financeira que reúne um grupo de pessoas visando comprar um imóvel, elas guardam dinheiro juntas todos os meses e a cada mês o valor das parcelas pagas por todos os participantes do grupo é usado para que pelo menos uma pessoa efetue sua aquisição.
Confira a seguir como funciona o consórcio de imóvel e outras informações importantes sobre essa modalidade.
Como funciona o consórcio de imóvel?
O consórcio de imóvel tem o mesmo funcionamento dos outros tipos de consórcios, os participantes desse grupo pagam as parcelas mensalmente e formam um fundo comum usado para a compra da casa, sendo assim cada integrante paga uma fração.
Todo mês a instituição que cuida do consórcio realiza um sorteio e o sorteado receberá uma carta de crédito no valor definido na aquisição do consórcio e assim usando para compra do seu imóvel.
Os participantes também podem dar lances ou oferecer uma antecipação do pagamento, sendo assim o lance maior leva a carta de crédito.
Em um determinado mês que um participante do grupo aceite quitar 50% da dívida e ninguém esteja disposto a dar um lance maior, nesse caso o participante que quitar será contemplado com a carta de crédito.
Custos do consórcio imobiliário
No consórcio, ao contrário das outras instituições financeiras, não há pagamento de juros, porém o consorciado tem que arcar com os outros custos, como a taxa de administração, seguro e em alguns casos o fundo de reserva.
Antes de comprar um consórcio de imóvel é importante questionar qual o custo total da operação, incluindo todas as despesas, porque não pode passar 20% do valor do imóvel.
Alguns custos que tem em financiamentos não existem nos consórcios como, por exemplo, o IOF (imposto de Operações Financeiras) no consórcio esse imposto é isento.
Para quem vale a pena o consórcio imobiliário?
O consórcio é a forma mais barata que o financiamento, ele é interesse para vários perfis de pessoas. Vemos a seguir para quem vale a pena o consórcio.
Para quem não tem pressa para ter o imóvel
É interessante para quem tem tempo como, por exemplo: a pessoa está economizando para casar e só depois quer comprar sua casa própria, alguém que planeja comprar o imóvel para alugar ou quem pondera dar de presente para o filho(a) com um imóvel.
Para quem já tem dinheiro para dar um lance competitivo
A pessoa que possa fazer o lance correspondente a 50% do valor, como, por exemplo, tem uma chance maior de obter a carta de crédito antes de ser sorteada.
Não temos nenhuma garantia que isso será possível, se o grupo for competitivo mesmo oferecendo o pagamento antecipado o participante pode não conseguir. Em alguns consórcios é permitido o “lance embutido” em que uma parte do valor da própria carta de crédito é usada para dar um lance.
Para quem não quer descapitalizar
Mesmo as pessoas com dinheiro para comprar um imóvel podem deixá-lo aplicado na instituição, rendendo juros se entrar em um consórcio. Essa pessoa poderá comprar seu imóvel, alugá-lo e usar assim o dinheiro para amortizar as parcelas.
Vantagens e desvantagens do consórcio imobiliário
A comparação entre o consórcio e o financiamento sempre aponta o consórcio como a melhor opção, pois não há cobranças de juros, com isso torna-se uma opção mais barata.
É importante lembrar que no financiamento o consumidor recebe o valor imediatamente no consórcio isso acontece por sorteio ou quando terminar de pagar as parcelas.
O preço do imóvel pode subir
O principal risco é subir os preços dos imóveis e a correção da carta de crédito não ser suficiente para comprar a residência que deseja. No consórcio o valor da carta de crédito e o saldo devedor dos consorciados é corrigido periodicamente, isso é previsto em contrato.
Algumas vezes os preços sobem acima do índice, nesses casos a compra da residência será de um padrão inferior, já no financiamento para comprar imediatamente um imovel trava o preço no momento da aquisição.
Não é adequado para quem tem pressa
Quem deseja se livrar o mais rápido possível do aluguel o consórcio não é uma boa ideia pois em um grupo com a duração de 200 meses a chance de ser sorteado no primeiro mês é bem pequena.
Quando financiamos um imóvel a aquisição do imóvel e se livrar do aluguel é algo imediato, mas quem vive de aluguel e faz o consórcio terá duas despesas mensais.
Consórcio de imóvel também envolve análise de crédito
Pessoas que estão inadimplentes no SPC (Serviço de Proteção ao Crédito) podem ter dificuldade para fazer o consórcio de imovel.
Mesmo que a instituição permita que alguém com inadimplências no nome adquira um consórcio, a instituição pode exigir que o nome esteja limpo ou que a pessoa apresente um fiador responsável pela quitação do valor antes da liberação da carta de crédito no caso de contemplação.
Como fazer um consórcio imobiliário
É preciso avaliar se as prestações mensais do consórcio de imóvel cabem no seu orçamento. Financeiros sugerem que não podemos comprometer mais de 30% da renda mensal com o pagamento de dívidas.
Confira a seguir o passo a passo de como fazer um consórcio imobiliário.
1. Escolha uma administradora
Existem inúmeras administradoras, mas, cuidados com golpes! Sempre verifique no Banco Central quais são as administradoras de consórcios autorizadas a funcionar.
2. Pesquise taxas e custos
É importante pesquisar as taxas de administração de cada consórcio. Cada administradora trabalha com uma taxa diferente e verificar isso é fundamental para que você evite desperdiçar dinheiro.
3. Entenda os detalhes do contrato
As parcelas mensais de pagamento e o valor da carta de crédito de um consórcio são corrigidos seguindo o indicador e a periodicidade descritos no contrato.
Isso tem um lado bom porque o valor aumentado da carta de crédito permitirá a compra futura de um imóvel equivalente ao que se seria possível adquirir hoje.
4. Entre em um grupo
Nem sempre o consumidor precisa entrar no início de um grupo de consórcio imobiliário. Se um participante desistir, por exemplo, é possível comprar a cota dele e arcar com o saldo devedor nas mesmas condições estabelecidas no contrato original.
5. Saiba quais são as alternativas de saída
Quem compra um consórcio de imóvel e depois não consegue pagar as mensalidades porque perdeu o emprego, por exemplo, tem algumas alternativas. Se a prestação está muito elevada, é possível reduzi-la com a contrapartida de também diminuir o valor da carta de crédito que será obtida no futuro.
Se mesmo assim a parcela não couber no orçamento, o jeito é vender a cota do consórcio para outra pessoa. Caberá ao participante encontrar um interessado em comprá-la, sendo que algumas administradoras cobram uma taxa pela cessão da carta de crédito.
Parando de pagar as prestações antes de ser contemplado o dinheiro já pago não será perdido e seu nome não será inscrito no SPC (Serviço de Proteção ao Crédito) no cadastro de inadimplentes, se deixar como está seu dinheiro só será devolvido no final que todo o grupo seja contemplado, corrigido o valor pelo índice estabelecido pela instituição em contrato.
Mas se a interrupção dos pagamentos ocorrer após a sua contemplação da carta de crédito seu imovel ficará alienado no nome da instituição em contrato até que todas as parcelas sejam pagas.
Dica extra: Como usar o FGTS no consórcio de imóvel
O FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) sendo resgatado quando financiamos um imóvel também podemos utilizar no consórcio.
Conforme o ABAC (Associação de Administradoras de Consórcio) existem algumas formas de fazer isso, apresentaremos a seguir.
- Fazer um lance: Seu saldo de 100% do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) pode ser usado para dar um lance, para isso o consorciado deve apresentar o extrato do seu FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) na instituição responsável pelo consórcio.
- Para complementar a carta de crédito: Também podemos utilizar o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) para complementar a carta de crédito adquirida. A ABAC (Associação de Administradoras de Consórcio) explica que tanto na oferta do lance quanto na complementação da carta de crédito o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) é liberado direto para o vendedor do imóvel
- Para amortizar ou liquidar o saldo devedor: O FGTS pode ser utilizado para a amortização da parte do saldo devedor ou quitar toda a dívida, desde que o consorciado já tenha sido contemplado.
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