Quando você está procurando uma casa ou apartamento para alugar muitas vezes não tem conhecimento das regras a serem seguidas, também não se sabe as que locador deve também cumprir. Para que se tenha uma relação contratual boa é necessário que as partes conheçam seus bens e deveres, isso porque as principais dificuldades deste tipo de negociação estão sempre relacionados com a divisão de responsabilidades que normalmente surgem nas ocasiões inesperadas.
Como por exemplo: Quem deve pagar se for necessário pintar o prédio? E se for preciso trocar o encanamento ou a fiação elétrica? A quem se deve encaminhar a cobrança se o condomínio decidiu reformar toda a área de lazer? Essas regras são estabelecidas pela Lei do Inquilinato e precisam ser obedecidas mesmo que haja a existência de contratos informais entre inquilino e proprietário.
As cláusulas impostas por essa lei garantem o seu bem-estar e evitam possíveis dores de cabeça mais à frente, por isso, se você mora de aluguel e quer saber quais são seus direitos, ou se é um proprietário e quer entender os deveres do seu inquilino, este texto é pra você!
O que é e sua importância sobre a Lei do inquilinato
A Lei do Inquilinato, também conhecida como Lei de Locação de Imóvel, é um conjunto de normas e regras que regulamentam o mercado de aluguéis residenciais e comerciais no país por caso você vá alugar um imóvel é fundamental conhecer e entender os deveres e direitos existentes do proprietário, assim como do inquilino.
A locação de imóveis possui suas regras determinadas pelo que foi escrito no contrato assinado pelas partes e também pela Lei Federal nº 8.245, de 1991, denominada como Lei do Aluguel, que traz todas as normas sobre a locação de imóveis urbanos no Brasil.
Algumas alterações ocorreram na legislação ao longo dos anos, a primeira foi em 2009, por meio da Lei nº 12.112. Foi determinada, por exemplo, a redução do prazo para o inquilino sair do imóvel. Já em 2016, com as alterações no Código de Processo Civil, a Lei do Inquilinato foi alterada mais uma vez.
É fundamental ter conhecimento com relação às regras determinadas por lei, inclusive, as suas atualizações para evitar problemas que podem ser extremamente graves no longo prazo. Além disso, quanto mais saber sobre as normas, mais tranquilo e seguro será todo o processo para a locação.
Quais são os direitos do inquilino pela Lei?
Antes de finalizar um contrato de locação, é fundamental que o inquilino se atente a todos os deveres e direitos previstos pela Lei do Inquilinato, isso é importante para evitar prejuízos futuros, além de impedir que o locatário deixe de se responsabilizar por alguns itens obrigatórios.
Imóvel em perfeitas condições
A primeira cautela que cabe ao inquilino é observar o estado do imóvel em seus mínimos detalhes durante a realização da vistoria, a vistoria deve ser feita antes da assinatura do contrato e permite a avaliação, bem como a anotação de todos os defeitos que forem encontrados.
Dicas para a vistoria
Desta forma, não deixe de conferir quando for alugar um imóvel:
- As condições das louças sanitárias, pias e tanques.
- A estrutura hidráulica — abra e feche todas as torneiras, chuveiros, válvulas e registros em busca de vazamentos e gotejamentos.
- O estado de conservação do piso e dos revestimentos cerâmicos das paredes.
- Os vidros e as articulações de portas e janelas.
- Os espelhos e botões de interruptores e tomadas.
- O estado e a conservação da estrutura e da pintura das paredes, do teto e dos pisos.
- O funcionamento e a qualidade das instalações elétricas.
- sinais de infestações por cupins, ratos ou outras pragas.
Quando concluída a vistoria é emitido um laudo contendo todas as características da propriedade, incluindo fotos do local fica validada a condição do imóvel antes da assinatura ser formalizada.O inquilino responsabiliza-se pelo compromisso de conservar o local e entregá-lo com as mesmas condições em que ele se encontrava na data da visita.
Preferência de compra
O dono de um imóvel tem o direito de vendê-lo a qualquer momento, mesmo durante a vigência do contrato, independentemente da razão de acordo com as disposições da lei do inquilinato, a preferência com relação a opção de compra é do inquilino.
Ele é inserido dentro das mesmas circunstâncias vigentes no mercado, em igualdade de condições com qualquer comprador em potencial.Sendo assim, o locador é obrigado a informar ao locatário sobre sua intenção de vender a propriedade.
Essa notificação pode ser realizada de forma judicial ou extrajudicial, com uma carta assinada pelo inquilino a contar do momento em que se obtém o comunicado, o inquilino tem o prazo de 30 dias para manifestar a sua intenção de comprar ou não o imóvel.
Caso aceite a proposta, será necessário assinar um termo de compromisso de compra, efetuar a quitação do sinal, entre outras disposições, se o locatário não se manifestar dentro do prazo acordado, ele perde automaticamente a preferência de compra.
Não pagar taxas de administração
Quando a propriedade é alugada por uma imobiliária, a responsabilidade pelo pagamento das taxas administrativas e de intermediações, como no caso da confirmação de idoneidade do locatário ou de seu fiador, é do proprietário.
Devolver em qualquer momento
É direito do locatário residir na propriedade durante o prazo vigente acordado ao locador, só é concedido retomar o imóvel enquanto o contrato de locação for vigente, caso tenha estabelecido um acordo com o inquilino prevendo isso ou em alguma eventualidade que justifique uma ação de despejo. O locatário poderá devolver o imóvel quando quiser.
Quais são os deveres do inquilino pela Lei do Inquilinato?
Pagar o aluguel em dia
O pagamento do aluguel dentro dos prazos é uma das obrigações mais importantes do locatário pode acontecer de existirem mais algumas obrigações constantes no contrato.
No caso de locação de apartamento, são previsíveis as cobranças de condomínio e eventuais taxas extras relativas à administração do edifício de forma recorrente.
Outra cautela importante é ficar alerta às datas das contas apresentadas elas precisam pertencer apenas ao ciclo de vigência do contrato. Dívidas anteriores têm a necessidade de serem regularizadas pelo locador a fim de evitar problemas ao novo locatário, como multas por inadimplência e outros deslizes.
Zelar pela propriedade
Fazer a manutenção necessária no imóvel é uma obrigação do inquilino. Sem os cuidados básicos, podem ocorrer danos até mesmo na estrutura da propriedade, como no caso das infiltrações que ao longo do tempo não podem ser resolvidas.
Vale lembrar que cada contrato pode conter mudanças nas disposições deste tipo de cláusula.
Respeitar as regras de condomínio
Analisar as regras do condomínio faz parte do contrato de locação desde o início de sua vigência é dever do inquilino obedecer às normas estabelecidas pelo regimento interno, e isso engloba as multas relativas ao descumprimento delas, como a aplicação de penalidades.
Situações em que a Lei do Inquilinato pode ser aplicada
Quebra de contrato
Tendo em vista a Lei do Inquilinato, a quebra de contrato pode ser feita pelo inquilino, desde que tenha sido comunicada com 30 dias de antecedência, caso o contrato tenha prazo determinado, será necessário pagar o valor da multa proporcional de rescisão, conforme abordado.
Obras no imóvel
Essa é uma dúvida muito recorrente nesses tipos de contrato, entretanto, essa é uma questão prevista na Lei do Inquilinato.
Basicamente existem 3 cenários:
- Manutenções estruturais: danos estruturais que não foram causados pelo inquilino são de responsabilidade do dono da propriedade, como infiltrações, falhas no sistema elétrico, rachaduras, entre outros.
- Reparos relacionados à problemas anteriores à locação: são de responsabilidade do dono do imóvel e devem ser analisados no momento de fechar o contrato.
- Reparos e avarias realizados pelo locatário: quaisquer outros reparos que tiverem que ser realizados por desgaste de utilização ou por avarias causadas pelo inquilino precisam ser arcados por ele. O mesmo vale para as modificações estéticas, caso o contrato permita que sejam feitas.
Atrasos e inadimplência
Nos casos de ocorrer atraso no pagamento do aluguel, o dono ou a instituição que responde pela administração do contrato tem direito a cobrar multa no caso de não pagamento, o locador pode requerer o despejo a partir do primeiro dia de atraso e a desocupação deverá ocorrer dentro do prazo concedido de até 15 dias.
O mesmo também acontece caso o locatário não cumpra com o pagamento das taxas de condomínio.
Como funciona uma ação de despejo pela Lei do Inquilinato?
Um processo de ação de despejo pode iniciar sempre que o locador pretende retirar o locatário da sua propriedade em função de descumprimento do contrato. Esse procedimento é resguardado na Lei do Inquilinato e pode acontecer nas seguintes situações:
- Descumprimento com o pagamento: a inadimplência de aluguel ou condomínio é passível de ordem de despejo.
- Extinção do contrato de trabalho: quando a locação estiver vinculada ao contrato de trabalho do locatário e ele for finalizado, é possível a retomada do imóvel.
- Falecimento do locatário: em situações em que o inquilino não tenha sucessor legítimo para assumir o contrato.
- Utilização pelo proprietário: o locador pode exigir a retomada do imóvel caso seja para o seu uso, de um cônjuge ou de um descendente que não disponha de imóvel residencial próprio.
- Término de locação temporária: o proprietário pode solicitar despejo em casos de locação temporária em que o locatário se recuse a sair ao final do prazo.
- Permanência de sublocatário: quando o sublocatário não quer deixar o imóvel.
- Reparos urgentes no imóvel: quando for necessário a realização de reparações urgentes em que não haja possibilidade da permanência do inquilino no local.
Como evitar o despejo por falta de pagamento?
O locatário pode tomar algumas medidas quando souber da intenção do proprietário de iniciar uma ação de despejo.
O locatário pode reverter a situação se efetuar depósito judicial que contemple todos os valores devidos sendo assim, deverão ser incluídos no montante:
- As multas contratuais, quando ordenáveis.
- Os aluguéis e acessórios da locação que tiveram o vencimento até a sua efetivação.
- Os juros de mora.
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